Doradca Podatkowy Warszawa

Zwolnienie z opodatkowania sprzedaży nieruchomości

Czy można uniknąć podatku z odpłatnego zbycia nieruchomości?

W artykule Opodatkowanie odpłatnego zbycia nieruchomości zaznaczono, że o ile podatnik dokona takiego zbycia przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości, to zgodnie z przepisami (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych czynność ta jest źródłem przychodów podatkowych podlegających opodatkowaniu. Nawet jednak w tej sytuacji można uniknąć zapłaty podatku w całości lub w części korzystając z ulgi mieszkaniowej związanej z przeznaczeniem uzyskanego przychodu na zaspokajanie własnych potrzeb mieszkaniowych.

Zasady zwolnienia z opodatkowania

Po pierwsze: termin - jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, to wolne od podatku dochodowego będą dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości.

W idealnej dla podatnika sytuacji, jeżeli przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na jego osobiste cele mieszkaniowe, to wówczas w ogóle nie zapłaci on podatku, gdyż uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Przykład 1

Podatnik A. otrzymał w spadku w marcu 2015 roku mieszkanie po babci. W grudniu 2015 roku sprzedał to mieszkanie za kwotę 300 tys. złotych. W styczniu 2016 całą otrzymaną kwotę przeznaczył na zakup gruntu pod budowę domu mieszkalnego, którego cena określona w akcie notarialnym wyniosła 500 tyś zł. Podatnik z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nie wykaże podatku do zapłaty, gdyż cały przychód został przez niego wydatkowany na własne cele mieszkaniowe przed upływem 2 lat od końca roku, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Przykład 2

Podatnik B. w listopadzie 2015 roku sprzedał nieruchomość za 200 tyś zł, którą nabył w maju 2014 r. za 150 tyś zł. W styczniu 2016 wydatkował na remont własnego budynku mieszkalnego kwotę 100 tys. zł, co zostało udokumentowane fakturami VAT. Czy zapłaci podatek?

Przychód: 200 tyś., Koszty: 150 tys., Dochód: 50 tyś.

Wydatki na cele mieszkaniowe: 100 tyś.

Dochód wolny od opodatkowania: 50 tyś. x 100 tyś. / 200 tys. = 25 tyś.

Do opodatkowania zostaje dochód w kwocie: 25 tys. zł.

Po drugie: cel wydatkowania przychodu – aby skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania konieczna jest realizacja własnego celu mieszkaniowego.  Co natomiast jest tym celem? O tym mówi ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych w art. 21 ust. 25.

Do zwolnienia, zgodnie z przepisami, kwalifikują się wydatki poniesione na:

a) zakup domu lub mieszkania (nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, mieszkania stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w lokalu mieszkalnym, a także nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, o ile to nabycie jest związane z tym budynkiem lub lokalem);

b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie;

c) zakup gruntu (nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego oraz nabycie innego gruntu np. nieprzeznaczonego pod budową mieszkalną, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego);

d) budowę domu, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego;

e) zmianę funkcji budynku lub lokalu niemieszkalnego na cele mieszkalne poprzez ich rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację.

Przepisy wskazują przy tym jednoznacznie, że wymienione wyżej cele mieszkaniowe mogą zostać zrealizowane nie tylko w Polsce ale również w innych państwach członkowskich Unii Europejskiej, w Konfederacji Szwajcarskiej lub też w którymś z państw należących do Europejskiego Obszaru Gospodarczego.

Istotnym z punktu widzenia podatnika jest uznanie, iż celem mieszkaniowym są także wydatki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika na cele mieszkaniowe w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej oraz jego refinansowanie. Należy przy tym pamiętać, że dotyczy to tylko kredytów zaciągniętych przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub określonych praw do nieruchomości. Kredyt (pożyczka) powinien być zaciągnięty u uprawnionej instytucji mającej siedzibę w Polsce, w innym państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Czy należy zgłosić fakt skorzystania z ulgi?

O skorzystaniu z tej ulgi podatnik nie ma obowiązku zawiadamiać urzędu skarbowego. Sposób obliczenia podatku, w tym dochody korzystające z tego zwolnienia, należy bowiem wskazać w rozliczeniu PIT-39 (zgodnie z art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), składanym przez podatnika do końca kwietnia roku następującego po roku, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości. W przypadku niespełnienia warunków uprawniających do skorzystania z ulgi należy natomiast złożyć korektę zeznania i uiścić podatek wraz z odsetkami za zwłokę naliczanymi od następnego dnia po upływie terminu płatności, do dnia zapłaty podatku włącznie.

Uwagi dorady podatkowego

Ustalenie, czy dany podatnik może skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania dochodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości w sytuacji, gdy odpłatne zbycie nastąpiło przed upływem 5 lat od jej nabycia wymaga szczegółowej, indywidualnej analizy. Każdy bowiem przypadek jest inny, co znajduje odzwierciedlenie w tysiącach już interpretacji prawa podatkowego wydanych na ten temat przez organy podatkowe. Co budzi największe wątpliwości podatników?

  • Czy za własny cel mieszkaniowy można uznać zakup mieszkania przeznaczonego następnie na wynajem?
  • Czy cel mieszkaniowy został zrealizowany poprzez spłatę kredytu zaciągniętego na zakup zbytej nieruchomości?
  • Czy można zrealizować cel mieszkaniowy, gdy już posiada się kilka innych nieruchomości mieszkalnych?
  • Czy celem mieszkaniowym jest zakup domku letniskowego?
  • Czy można kupić nieruchomość od współmałżonka i zakwalifikować ten wydatek jako cel mieszkaniowy?
  • Czy zakup kilku nieruchomości będzie realizacją własnego celu mieszkaniowego?

Jak widać pomysłów na wydanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości (tych powyżej i wielu innych) nie brakuje. Czy każdy z nich umożliwi skorzystanie z ustawowego zwolnienia od podatku? By mieć pewność, warto skorzystać w tej sprawie z usług doradcy podatkowego, także w formie porady podatkowej online.

Doradca podatkowy - zasady etyki zawodowej

Kto podlega zasadom etyki doradców podatkowych?

Doradca podatkowy to nieprzypadkowo jeden z zawodów zaufania publicznego. Kto na gruncie zawodowym miał okazję współpracować z doradcą podatkowym wie doskonale, że można mu z powodzeniem powierzyć rozwiązanie nawet najbardziej trudnych, skomplikowanych i niejednokrotnie skrywanych przez światem problemów podatkowych i jedocześnie mieć pewność, że wszystkie informacje przekazane doradcy podatkowemu zostanią zachowane w tajemnicy. Dlaczego?

Wynika to przede wszystkim z faktu, iż doradca podatkowy podlega zasadom etyki zawodowej oraz ustawie o doradztwie podatkowym – przepisach regulujących wykonywanie zawodu dorady podatkowego. I co ważne, zasady etyki obowiązują wszystkich bez wyjątku doradców podatkowych a także kandydatów do zawodu, którzy z wynikiem pozytywnym zadali państwowy egzamin na doradcę podatkowego i odbywają praktyki przed wpisaniem ich na listę doradców podatkowych.

Zasady etyki - do czego zobowiązany jest doradca podatkowy?

W pierwszej kolejności obowiązkiem doradcy podatkowego jest przestrzeganie zasad etyki oraz dbanie o godność zawodu oraz o jego ochronę.

Po drugie: doradca podatkowy w swojej pracy powinien kierować się przede wszystkim dobrem swoich klientów.

Po trzecie: doradca podatkowy stara się wykonać wszystkie możliwe czynności prawne w celu ochrony interesów klienta, z tym jednak zastrzeżeniem, że ochrona ta nie może usprawiedliwiać naruszenia zasad etyki i godności zawodu.

Po czwarte: przy wykonywaniu czynności zawodowych doradca podatkowy kieruje się rzetelnością i starannością.
Po piąte: obowiązkiem doradcy podatkowego jest stałe podnoszenie kwalifikacji zawodowych.

Czego doradca podatkowy robić nie może?

Doradca podatkowy nie może świadczyć usług w jakiejkolwiek sprawie, w której występował uprzednio jako pracownik organu administracji publicznej, pracownik sądu lub sędzia. Nie może też w swojej praktyce zawodowej wykorzystywać lub powoływać się na jakiekolwiek osobiste kontakty w organach skarbowych, urzędach, instytucjach i sądach, w szczególności w celu uzyskania zlecenia. W praktyce oznacza to, że jeśli doradca podatkowy był wcześniej pracownikiem np. jednego z Urzędów Skarbowych: Warszawa Mokotów, Warszawa Bemowo, Warszawa Wola czy Warszawa Śródmieście, to jako doradca podatkowy nie może zajmować się żadną ze spraw, którą wcześnie zajmował się jako pracownik danego urzędu. Nieetyczne byłoby też powoływanie się na osobiste kontakty z pracownikami tych urzędów.

Na czy polega tajemnica zawodowa doradcy podatkowego?

Doradca podatkowy jest  zobowiązany do zachowania w tajemnicy wszelkich faktów i informacji, które zostały mu przekazane w związku z wykonywaniem zawodu. Obowiązek ten obejmuje wszystkie uzyskane przez doradcę podatkowego informacje, w szczególności zawarte w materiałach utrwalonych w jakiejkolwiek formie (także elektronicznej). Materiały te doradca podatkowy obowiązany jest zabezpieczyć przed ujawnieniem lub niepożądanym wykorzystaniem. W tym celu doradca podatkowy jest zobowiązany do stosowania procedur chroniących dane w każdej postaci, w tym również elektronicznej, przed zniszczeniem, zmianą lub dostępem osób niepowołanych. W praktyce każda kancelaria podatkowa powinna wdrożyć i stosować politykę bezpieczeństwa danych, w tym danych osobowych.

Co ważne, obowiązek zachowania tajemnicy zawodowej w przypadku doradcy podatkowego jest nieograniczony w czasie i trwa także wtedy, gdy doradcę podatkowego z zamawiającym usługę nie łączy już żaden stosunek prawny. Do zachowania tajemnicy zawodowej doradca podatkowy jest zobowiązany również po zaprzestaniu wykonywania zawodu doradcy podatkowego albo skreśleniu z listy doradców podatkowych.

Konflikt interesów - kiedy doradca podatkowy musi zaniechać usług?

Jeśli istnieje możliwość wystąpienia konfliktu interesów doradca podatkowy nie może podejmować działań w tych sprawach. Dzieje się tak w szczególności, gdy:

  • doradca podatkowy występuje w charakterze doradcy podatkowego dla stron tej samej transakcji mających przeciwstawne interesy, chyba że strony pisemnie zaakceptują ten stan rzeczy,
  • sytuacja procesowa reprezentowanych przez doradcę podatkowego podmiotów jest tak powiązana, że sukces jednego z nich może oznaczać porażkę drugiego, chyba że strony pisemnie zaakceptują ten stan rzeczy.

W obliczu potencjalnego lub zaistniałego konfliktu interesów doradca podatkowy jest zobligowany do podjęcia działań, których celem jest jego eliminacja. Jeśli okaże się to niemożliwe powinien zaprzestać świadczenia usług powodujących konflikt.

Ze szczególnym przypadkiem konfliktu interesów mamy do czynienia wtedy, gdy doradca podatkowy prowadzi dodatkową działalność gospodarcza o profilu zbieżnym z działalnością jego klientów, co może spowodować naruszenie obowiązujących go przepisów, w szczególności zasad etyki.
W takiej sytuacji doradca podatkowy powinien zaniechać podejmowania działalności gospodarczej (gdy chociaż jeden klient doradcy podatkowego prowadzi działalność gospodarczą na planowanym przez doradcę podatkowego terenie działania oraz w takim samym zakresie), chyba że uzyska pisemną zgodę na prowadzenie działalności lub podjęcie zatrudnienia w tym zakresie od wszystkich klientów, co do których może wystąpić konflikt interesów pomiędzy doradcą a tymi klientami.

Ustalanie wynagrodzenia za usługi doradcy podatkowego

Wynagrodzenie za usługi doradztwa podatkowego powinno zostać ustalone  przed rozpoczęciem świadczenia tych usług na rzecz przyszłego klienta, najlepiej w formie zawartej pisemnie umowy. Taką umową jest np. w serwisie doradcapodatkowy-warszawa.pl, dla usług świadczonych drogą elektroniczną, Regulamin porad online. Klientom biznesowym proponowane są umowy stałej obsługi podatkowej oraz umowy na wykonanie określonych czynności, np. kompleksowej obsługi transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnych. Dopuszczalne i praktykowane jest dodatkowe wynagrodzenie za pomyślny wynik prowadzonej przez doradcę podatkowego sprawy.
W przypadku pomocy świadczonej z urzędu doradca podatkowy może przyjmować wyłącznie wynagrodzenie urzędowe.

Ubezpieczenie OC doradcy podatkowego

Doradca podatkowy podlega obowiązkowo ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej. Na prośbę klienta ma on obowiązek przedstawienia aktualnej polisy OC lub  innego dokumentu, z którego wynika fakt zawarcia obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za potencjalne szkody wyrządzone przy świadczeniu usług doradztwa podatkowego.

Podnoszenie kwalifikacji przez doradców podatkowych

By skutecznie wykonywać swój zawód doradcy podatkowi musza posiadać aktualną wiedzę na temat przepisów prawa podatkowego. Z tego powodu są zobowiązani do stałego podnoszenia kwalifikacji zawodowych, co najczęściej odbywa się poprzez:

  • udział w szkoleniach specjalistycznych o tematyce zbieżnej z zawodową działalnością doradcy podatkowego,
  • samokształcenie doradcy podatkowego polegające w szczególności na aktualizacji wiedzy zawodowej,
  • udział w konferencjach, sympozjach, zjazdach, wykładach, szkoleniach e-learningowych organizowanych przez Krajową Radę Doradców Podatkowych.

Kasa fiskalna a usługi psychoterapii

Czy psychoterapeuta w 2016 roku musi posiadać kasę fiskalną?

Sprzedaż usług, w tym także z zakresu psychoterapii świadczonych przez psychoterapeutę lub psychologa, na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych podlega ewidencjonowaniu przy zastosowaniu kasy fiskalnej na zasadach ogólnych przewidzianych w art. 111 ustawy o VAT.

Jednakże zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 listopada 2014 r. w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących istnieje wyjątek od tej zasady. 

Czytaj więcej: Kasa fiskalna a usługi psychoterapii

Opodatkowanie odpłatnego zbycia nieruchomości

Czy sprzedaż nieruchomości zawsze oznacza przychód podatkowy? 

Odpłatne zbycie nieruchomości, jej części oraz udziału w nieruchomości a także niektórych praw do nieruchomości tj. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej oraz prawa wieczystego użytkowania gruntów, zgodnie z przepisami (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest źródłem przychodów podatkowych.

Czytaj więcej: Opodatkowanie odpłatnego zbycia nieruchomości

Doradca podatkowy – Twoja ochrona przed fiskusem

Świadomość społeczna istnienia takiego zawodu jak doradca podatkowy jest jeszcze w naszym społeczeństwie stosunkowo niska. Wynika to zapewne z faktu, iż jest to w Polsce zawód stosunkowo młody. Jego uregulowanie nastąpiło dopiero w 1996 roku ustawą o doradztwie podatkowym, która  określiła warunki i zasady wykonywania zawodu doradcy podatkowego, organizację samorządu doradców podatkowych oraz zasady jego działania.

Czytaj więcej: Doradca podatkowy – Twoja ochrona przed fiskusem