Doradca Podatkowy Warszawa

Czy sprzedaż nieruchomości zawsze oznacza przychód podatkowy? 

Odpłatne zbycie nieruchomości, jej części oraz udziału w nieruchomości a także niektórych praw do nieruchomości tj. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej oraz prawa wieczystego użytkowania gruntów, zgodnie z przepisami (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest źródłem przychodów podatkowych.

Jednakże przychód z tego źródła powstaje jedynie wtedy, gdy odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości.

Inaczej mówiąc, jeżeli np. dokonamy sprzedaży nieruchomości po upływie 5 lat od licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie i sprzedaż ta nastąpiła poza działalnością gospodarczą, to nie dojdzie do powstania przychodu, a zatem też i dochodu, który mógłby podlegać opodatkowaniu.

W praktyce wygląda to następująco:

Przykład 1. Podatnik Adam Kowalski dokonał w grudniu 2015 roku, za kwotę 300 000 zł, sprzedaży własnego mieszkania zakupionego w maju 2010 r.. Zbycie tej nieruchomości jest u niego przychodem podatkowym, z którego dochód podlega opodatkowaniu, gdyż w dniu sprzedaży nie upłynęło jeszcze 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. Adam Kowalski będzie zobowiązany do rozliczenia tego dochodu.

Przykład 2. Podatnik Jan Nowak też nabył mieszkanie w maju 2010 r w drodze otrzymanej darowizny. Jednak po konsultacji z doradcą podatkowym ze sprzedażą mieszkania, równiż za kwotę 300 000 zł, wstrzymał się do pierwszych dni stycznia 2016 roku. Zbycie nieruchomości nie będzie w jego przypadku przychodem podatkowym, a zatem nie będzie podlegać opodatkowaniu, gdyż w dniu sprzedaży upłynęło już 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości. Jan Nowak nie będzie zobowiązany do rozliczeń z fiskusem z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Obydwie nieruchomości nie były przy tym przez podatników zbywane w ramach działalności gospodarczej, tj. żadna z tych nieruchomości nie stanowiła składnika majątku związanego z działalnością prowadzoną przez zbywcę oraz nie była przedmiotem obrotu stanowiącego istotę tej działalności. W przeciwnym wypadku zbycie stanowiłoby przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jaką stawką opodatkowane jest odpłatne zbycie nieruchomości? Jak obliczamy podatek?

Podatnicy, którzy uzyskali przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, zobowiązani są do opodatkowania uzyskanego w ten sposób dochodu. Na podstawie art. 30e ust. 1 od dochodu z odpłatnego zbycia podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia tego podatku jest natomiast dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19  a kosztami ustalonymi m.in. zgodnie z art. 22 ust. 6c.

Gdy poniesione koszty przewyższą uzyskany przychód wystąpi strata podatkowa. Finansowy ciężar takiej straty poniesie wyłącznie podatnik, gdyż straty z odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) nie można odliczyć od dochodów uzyskanych z tego samego źródła przychodów w następnych latach podatkowych.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości. Co do zasady jest to wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, do których można zaliczyć np. udokumentowane wydatki poniesione na usługi pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości.

Przykład 3. Podatnik Adam Kowalski (z Przykładu nr 1) dokonał sprzedaży swojego mieszkania w określonej w umowie  cenie 300 000 zł. Transakcję obsługiwało biuro nieruchomości, które swoją usługę wyceniło na kwotę 9 000 zł. Przychód ze sprzedaży tej nieruchomości wyniesie zatem 291 000 zł (300 000 zł – 9 000 zł = 291 000 zł).

Należy jednocześnie pamiętać, że wartość nieruchomości wyrażona w cenie określonej w akcie notarialnym powinna odpowiadać wartości rynkowej tej nieruchomości. Jeżeli wartość ta odbiegać będzie znacznie od jej wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii ponosi zbywający.

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości. Są to udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie ich posiadania.

Przykład 4. Podatnik Adam Kowalski zakupił sprzedane mieszkanie za kwotę 200 000 zł. Dodatkowo z tego tytułu poniósł wydatki na opłaty notarialne oraz pośrednictwo nieruchomości w łącznej kwocie 8 000 zł. Udokumentowane koszty nabycia wyniosły zatem w jego przypadku 208 000 zł.

Dochód z odpłatnego zbycie nieruchomości. Jak już wspomniano dochodem jest różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami uzyskania przychodu.

Przykład 5. Dochód z odpłatnego zbycia mieszkania w przypadku Adama Kowalskiego wyniesie 83 000 zł (291 000 zł – 208 000 zł = 83 000 zł), zaś podatek 15 770 zł (19% z 83 000 zł).

Tak obliczony dochód oraz podatek od tego dochodu należy wykazać  w zeznaniu PIT-39 składanym w terminie do 30 kwietnia roku następnego po roku, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości powodujące powstanie przychodu podatkowego. Zeznanie PIT-39 należy złożyć również wtedy, gdy w związku ze zbyciem nieruchomości (prawa majątkowego) podatnik poniesie stratę albo gdy uzyskany dochód w całości lub w części będzie korzystał ze zwolnienia od podatku.

Jeśli porównamy zatem przypadki dwóch przykładowych podatników: Adama Kowalskiego i Jana Nowaka, którzy w tym samych czasie nabyli swoje mieszkania i sprzedali je w identycznych cenach ale w różnym czasie, to widać bardzo wyraźnie jak istotne znaczenie ma znajomość terminów podatkowych oraz ich praktyczne wykorzystanie. Obciążenie podatkowe Jana Nowaka wyniesie z tego zbycia 0 zł, gdy tymczasem Adam Kowalski będzie musiał uiścić podatek w wysokości aż 15 770 zł. A może jednak da się tego podatku uniknąć?

Na ten temat przeczytasz w artykule: Zwolnienie z opodatkowania sprzedaży nieruchomości.