Doradca Podatkowy Warszawa

Czy można uniknąć podatku z odpłatnego zbycia nieruchomości?

W artykule Opodatkowanie odpłatnego zbycia nieruchomości zaznaczono, że o ile podatnik dokona takiego zbycia przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości, to zgodnie z przepisami (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych czynność ta jest źródłem przychodów podatkowych podlegających opodatkowaniu. Nawet jednak w tej sytuacji można uniknąć zapłaty podatku w całości lub w części korzystając z ulgi mieszkaniowej związanej z przeznaczeniem uzyskanego przychodu na zaspokajanie własnych potrzeb mieszkaniowych.

Zasady zwolnienia z opodatkowania

Po pierwsze: termin - jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, to wolne od podatku dochodowego będą dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości.

W idealnej dla podatnika sytuacji, jeżeli przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na jego osobiste cele mieszkaniowe, to wówczas w ogóle nie zapłaci on podatku, gdyż uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Przykład 1

Podatnik A. otrzymał w spadku w marcu 2015 roku mieszkanie po babci. W grudniu 2015 roku sprzedał to mieszkanie za kwotę 300 tys. złotych. W styczniu 2016 całą otrzymaną kwotę przeznaczył na zakup gruntu pod budowę domu mieszkalnego, którego cena określona w akcie notarialnym wyniosła 500 tyś zł. Podatnik z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nie wykaże podatku do zapłaty, gdyż cały przychód został przez niego wydatkowany na własne cele mieszkaniowe przed upływem 2 lat od końca roku, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Przykład 2

Podatnik B. w listopadzie 2015 roku sprzedał nieruchomość za 200 tyś zł, którą nabył w maju 2014 r. za 150 tyś zł. W styczniu 2016 wydatkował na remont własnego budynku mieszkalnego kwotę 100 tys. zł, co zostało udokumentowane fakturami VAT. Czy zapłaci podatek?

Przychód: 200 tyś., Koszty: 150 tys., Dochód: 50 tyś.

Wydatki na cele mieszkaniowe: 100 tyś.

Dochód wolny od opodatkowania: 50 tyś. x 100 tyś. / 200 tys. = 25 tyś.

Do opodatkowania zostaje dochód w kwocie: 25 tys. zł.

Po drugie: cel wydatkowania przychodu – aby skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania konieczna jest realizacja własnego celu mieszkaniowego.  Co natomiast jest tym celem? O tym mówi ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych w art. 21 ust. 25.

Do zwolnienia, zgodnie z przepisami, kwalifikują się wydatki poniesione na:

a) zakup domu lub mieszkania (nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, mieszkania stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w lokalu mieszkalnym, a także nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, o ile to nabycie jest związane z tym budynkiem lub lokalem);

b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie;

c) zakup gruntu (nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego oraz nabycie innego gruntu np. nieprzeznaczonego pod budową mieszkalną, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego);

d) budowę domu, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego;

e) zmianę funkcji budynku lub lokalu niemieszkalnego na cele mieszkalne poprzez ich rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację.

Przepisy wskazują przy tym jednoznacznie, że wymienione wyżej cele mieszkaniowe mogą zostać zrealizowane nie tylko w Polsce ale również w innych państwach członkowskich Unii Europejskiej, w Konfederacji Szwajcarskiej lub też w którymś z państw należących do Europejskiego Obszaru Gospodarczego.

Istotnym z punktu widzenia podatnika jest uznanie, iż celem mieszkaniowym są także wydatki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika na cele mieszkaniowe w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej oraz jego refinansowanie. Należy przy tym pamiętać, że dotyczy to tylko kredytów zaciągniętych przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub określonych praw do nieruchomości. Kredyt (pożyczka) powinien być zaciągnięty u uprawnionej instytucji mającej siedzibę w Polsce, w innym państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Czy należy zgłosić fakt skorzystania z ulgi?

O skorzystaniu z tej ulgi podatnik nie ma obowiązku zawiadamiać urzędu skarbowego. Sposób obliczenia podatku, w tym dochody korzystające z tego zwolnienia, należy bowiem wskazać w rozliczeniu PIT-39 (zgodnie z art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), składanym przez podatnika do końca kwietnia roku następującego po roku, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości. W przypadku niespełnienia warunków uprawniających do skorzystania z ulgi należy natomiast złożyć korektę zeznania i uiścić podatek wraz z odsetkami za zwłokę naliczanymi od następnego dnia po upływie terminu płatności, do dnia zapłaty podatku włącznie.

Uwagi dorady podatkowego

Ustalenie, czy dany podatnik może skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania dochodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości w sytuacji, gdy odpłatne zbycie nastąpiło przed upływem 5 lat od jej nabycia wymaga szczegółowej, indywidualnej analizy. Każdy bowiem przypadek jest inny, co znajduje odzwierciedlenie w tysiącach już interpretacji prawa podatkowego wydanych na ten temat przez organy podatkowe. Co budzi największe wątpliwości podatników?

  • Czy za własny cel mieszkaniowy można uznać zakup mieszkania przeznaczonego następnie na wynajem?
  • Czy cel mieszkaniowy został zrealizowany poprzez spłatę kredytu zaciągniętego na zakup zbytej nieruchomości?
  • Czy można zrealizować cel mieszkaniowy, gdy już posiada się kilka innych nieruchomości mieszkalnych?
  • Czy celem mieszkaniowym jest zakup domku letniskowego?
  • Czy można kupić nieruchomość od współmałżonka i zakwalifikować ten wydatek jako cel mieszkaniowy?
  • Czy zakup kilku nieruchomości będzie realizacją własnego celu mieszkaniowego?

Jak widać pomysłów na wydanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości (tych powyżej i wielu innych) nie brakuje. Czy każdy z nich umożliwi skorzystanie z ustawowego zwolnienia od podatku? By mieć pewność, warto skorzystać w tej sprawie z usług doradcy podatkowego, także w formie porady podatkowej online.