Czy sprzedaż nieruchomości zawsze oznacza przychód podatkowy?
Poradnik prawno-podatkowy dla przedsiębiorców i osób prywatnych • Aktualizacja 2026
Odpłatne zbycie nieruchomości, jej części oraz udziału w nieruchomości, a także niektórych praw do nieruchomości, tj. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej oraz prawa wieczystego użytkowania gruntów, zgodnie z przepisami art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stanowi źródło przychodów podatkowych.
Jednakże przychód z tego źródła podlega opodatkowaniu jedynie wtedy, gdy odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości.
Inaczej mówiąc, jeżeli np. dokonamy sprzedaży nieruchomości po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie, i sprzedaż ta nastąpiła poza działalnością gospodarczą, to uzyskany przychód korzysta z pełnego zwolnienia z podatku dochodowego.
Jak to wygląda w praktyce?
Przykład 1. Podatnik Adam Kowalski dokonał w grudniu 2025 roku, za kwotę 850 000 zł, sprzedaży własnego mieszkania zakupionego w maju 2021 r. Zbycie tej nieruchomości rodzi obowiązek podatkowy, gdyż w dniu sprzedaży nie upłynęło jeszcze 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. Adam Kowalski będzie zobowiązany do rozliczenia tego dochodu.
Przykład 2. Podatnik Jan Nowak też nabył mieszkanie w maju 2021 r. w drodze otrzymanej darowizny. Jednak po konsultacji z doradcą podatkowym ze sprzedażą mieszkania, również za kwotę 850 000 zł, wstrzymał się do pierwszych dni stycznia 2026 roku. Zbycie nieruchomości w jego przypadku jest w pełni zwolnione z opodatkowania, gdyż w dniu sprzedaży upłynęło już 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości (rok bazowy to 2021, więc 5 lat minęło z dniem 31 grudnia 2025 r.). Jan Nowak nie będzie zobowiązany do rozliczeń z fiskusem z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.
Zestawienie porównawcze sytuacji podatników:
Obydwie nieruchomości nie były przy tym przez podatników zbywane w ramach działalności gospodarczej, tj. żadna z tych nieruchomości nie stanowiła składnika majątku związanego z działalnością prowadzoną przez zbywcę oraz nie była przedmiotem obrotu stanowiącego istotę tej działalności. W przeciwnym wypadku zbycie stanowiłoby przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.
Jaką stawką opodatkowane jest odpłatne zbycie nieruchomości? Jak obliczamy podatek?
Podatnicy, którzy uzyskali przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych przed upływem 5 lat, zobowiązani są do opodatkowania uzyskanego w ten sposób dochodu. Na podstawie art. 30e ust. 1 ustawy o PIT, podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia tego podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 a kosztami ustalonymi m.in. zgodnie z art. 22 ust. 6c.
Gdy poniesione koszty przewyższą uzyskany przychód, wystąpi strata podatkowa. Finansowy ciężar takiej straty poniesie wyłącznie podatnik, gdyż straty z odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) nie można odliczyć od dochodów uzyskanych z innych źródeł przychodów (ani przenosić jej na następne lata podatkowe w ramach tego źródła).
Przychód z odpłatnego zbycia
Co do zasady jest to wartość wyrażona w cenie określonej w umowie (pomniejszona ewentualnie o koszty odpłatnego zbycia, takie jak koszty ogłoszeń czy opłaty sądowe bezpośrednio związane ze zbyciem).
Koszty uzyskania przychodu
Udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia, powiększone o nakłady zwiększające wartość nieruchomości, a także wydatki związane z transakcją (np. prowizja biura nieruchomości, opłaty notarialne).
Przykład 3. Podatnik Adam Kowalski (z Przykładu nr 1) dokonał sprzedaży swojego mieszkania za cenę 850 000 zł. Transakcję obsługiwało biuro nieruchomości, które swoją usługę wyceniło na kwotę 25 000 zł. Przychód ze sprzedaży wyniesie 850 000 zł, natomiast kosztami będą m.in. pierwotne wydatki na zakup i opłaty.
Należy jednocześnie pamiętać, że wartość nieruchomości wyrażona w cenie określonej w akcie notarialnym powinna odpowiadać wartości rynkowej tej nieruchomości. Jeżeli wartość ta odbiega bez uzasadnionej przyczyny znacznie od jej wartości rynkowej, urząd skarbowy wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny odbiegającej od realiów rynkowych. W razie braku korekty lub wyjaśnień, organ podatkowy określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii ponosi zbywający.
Przykład 4. Podatnik Adam Kowalski zakupił sprzedane mieszkanie za kwotę 600 000 zł. Dodatkowo z tytułu zakupu poniósł wydatki na opłaty notarialne oraz prowizję pośrednictwa w łącznej kwocie 15 000 zł. Udokumentowane koszty nabycia wyniosły zatem w jego przypadku 615 000 zł. Do kosztów rozliczenia transakcji podatnik może dołączyć także prowizję zapłaconą biuru nieruchomości za sprzedaż (25 000 zł).
Przykład 5. Podsumowanie rozliczenia podatkowego Adama Kowalskiego
Dochód z odpłatnego zbycia mieszkania wyniesie 210 000 zł [850 000 zł (przychód) – (615 000 zł kosztów nabycia + 25 000 zł kosztów zbycia) = 210 000 zł], zaś podatek do zapłaty wyniesie 39 900 zł (19% z 210 000 zł).
Tak obliczony dochód oraz podatek należy wykazać w zeznaniu PIT-39 składanym w terminie do 30 kwietnia roku następnego po roku, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości. Zeznanie PIT-39 należy złożyć również wtedy, gdy w związku ze zbyciem nieruchomości podatnik poniesie stratę.