Czy można uniknąć podatku z odpłatnego zbycia nieruchomości?

Zasady zwolnienia z opodatkowania

W idealnej dla podatnika sytuacji, jeżeli przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na jego osobiste cele mieszkaniowe, to wówczas w ogóle nie zapłaci on podatku, gdyż uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego — pod warunkiem spełnienia wszystkich ustawowych przesłanek ulgi.

Do zwolnienia, zgodnie z przepisami, kwalifikują się wydatki poniesione na:

• zakup domu lub mieszkania (nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, mieszkania stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w lokalu mieszkalnym, a także nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, o ile to nabycie jest związane z tym budynkiem lub lokalem);
• nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie;
• zakup gruntu (nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego oraz nabycie innego gruntu np. nieprzeznaczonego pod budowę mieszkaniową, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego);
• budowę domu, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego;
• zmianę funkcji budynku lub lokalu niemieszkalnego na cele mieszkalne poprzez ich rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację.

Przepisy wskazują przy tym jednoznacznie, że wymienione wyżej cele mieszkaniowe mogą zostać zrealizowane nie tylko w Polsce, ale również w innych państwach członkowskich Unii Europejskiej, w Konfederacji Szwajcarskiej lub też w którymś z państw należących do Europejskiego Obszaru Gospodarczego. Przy wydatkach zagranicznych należy dodatkowo uwzględnić ustawowy warunek istnienia podstawy prawnej do uzyskania przez polski organ podatkowy informacji podatkowych z danego państwa.

Istotnym z punktu widzenia podatnika jest uznanie, iż celem mieszkaniowym są także wydatki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika na cele mieszkaniowe w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej oraz, na zasadach ustawowych, jego refinansowanie. Co niezwykle istotne — za realizację celu mieszkaniowego może być również uznane przeznaczenie środków na spłatę kredytu zaciągniętego na tę konkretnie zbywaną nieruchomość (np. kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup sprzedawanego mieszkania). Dla sprzedaży objętych obecnym stanem prawnym wynika to wprost także z art. 21 ust. 30a ustawy PIT. Interpretacja ogólna Ministra Finansów z 1 kwietnia 2022 r. dotyczyła natomiast przepisów obowiązujących do 31 grudnia 2021 r. Kredyt powinien spełniać ustawowe warunki, w szczególności być zaciągnięty przez podatnika przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży oraz w uprawnionej instytucji mającej siedzibę w Polsce, innym państwie Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Czy należy zgłosić fakt skorzystania z ulgi?

O skorzystaniu z tej ulgi podatnik nie ma obowiązku zawiadamiać urzędu skarbowego z góry. Sposób obliczenia podatku, w tym dochody korzystające z tego zwolnienia, należy wykazać w zeznaniu PIT-39 (zgodnie z art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), składanym przez podatnika od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości. Zeznanie składa się również wtedy, gdy przychód jest w całości wydatkowany na cele mieszkaniowe i podatek do zapłaty nie występuje.

W przypadku niespełnienia warunków uprawniających do skorzystania z ulgi (np. upływu 3-letniego terminu bez wydatkowania środków) należy natomiast złożyć korektę zeznania i uiścić podatek wraz z odsetkami za zwłokę, naliczanymi od następnego dnia po upływie pierwotnego terminu płatności podatku, do dnia zapłaty podatku włącznie.